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Vous êtes propriétaire et vous souhaitez louer votre appartement ?

Afin de vous guider dans votre prise de décision, Thicent Groupe vous aide à anticiper les bonnes questions et à y répondre.

En mettant son appartement en location, il est souvent tentant de ne pas solliciter une agence immobilière. Mais louer un bien immobilier demande de l’organisation, des notions juridiques en cas de litiges et en contrat immobilier, du temps à consacrer à la gestion du logement durant toute la durée du contrat de bail, la rédaction de celui-ci avec toutes les annexes juridiques et légales nécessaires et à jour, les diagnostics, l’état des lieux, ainsi que la vérification des pièces présentées pour s’assurer de la solvabilité des postulants.

Pour commencer, il existe plusieurs types de locations

Louer son appartement

La location d’un logement vide est conclue par un bail classique (dit 3-6-9 ans), il est convenu pour une durée de 3 ans renouvelables par tacite reconduction (sauf dénonciation par le bailleur pour certains motifs légaux bien définis), étant précisé que le locataire a quant à lui, la capacité de dénoncer le bail à tout moment avec 3 mois de préavis.

Ce type de location permet une certaine stabilité dans l’occupation du logement et d’envisager des locations longues durées. Aucun mobilier n’est à fournir, mais il est recommandé d’équiper à minima la cuisine et la salle de bains, la location sera d’autant plus rapide et les occupants s’installeront plus durablement.

 

Le contrat de bail :

Celui-ci sera signé par votre locataire pour une durée de 3 ans renouvelables tacitement. Si votre locataire décide de mettre fin à son contrat, il devra respecter un temps de préavis de 3 mois, ou de seulement 1 mois si votre logement se situe en Zone tendue

Statut juridique :

Vous relevez ici du régime des revenus fonciers. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pourrez disposer d’un abattement de 30 % dans le cadre du régime micro foncier. Si vous allez au-delà de ce montant, vos charges réelles (travaux, entretien…) pourront tout de même être déduites dans le cadre du régime réel. 

Cependant, tout bénéfice induira le paiement d’un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition.

Le montant du dépôt de garantie ne devra pas excéder 1 mois de loyer hors charges.

Note : Pensez à bien déclarer d’éventuels travaux lors de vos déclarations afin de réduire votre taux d’imposition ! Vous pourrez ainsi valoriser un éventuel déficit foncier. Celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. 

Louer son appartement meublé (courte et moyenne durée)

Comme son nom l’indique, la location meublée vous contraint à mettre à disposition de votre locataire un certain nombre d’équipements et de mobiliers. Il vous faudra donc investir avant de pouvoir louer votre logement. Ces éléments sont décrits dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015

Louer un logement meublé intègre bien souvent votre location dans un projet de courte ou moyenne durée. En effet, la location meublée s’adresse particulièrement à des étudiants ou à toutes autres personnes de passage comme lors de locations saisonnières. 

Ce type de location correspond souvent aux investisseurs, pouvant bénéficier d’une rentabilité accélérer. Dépendant de votre localisation, vous pouvez opter pour la location saisonnière

 

Le contrat de bail :

En ce qui concerne le bail de votre meublé, ce dernier sera établi pour une durée d’un an renouvelable. Dans le cas d’un bail étudiant ou de mobilité, il sera uniquement d’une durée de 9 à 10 mois maximum et sera en général non renouvelable. À noter que votre locataire ne dispose que d’un mois de préavis s’il veut quitter le logement.

Statut juridique :

Vous obtenez le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) dès lors que vous louez uniquement entre un à deux logements meublés pour moins de 23 000 € de revenus locatifs par an. Vos revenus sont à déclarer et imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Ce statut vous permet de diminuer vos impôts grâce au régime forfaitaire ou réel. Cela se traduit notamment par une déduction de vos charges et une imposition sur la moitié de vos revenus locatifs. Et si vous correspondez aux critères exigés, vous pouvez également disposer d’une exonération de l’impôt sur la fortune (ISF).

La caution de votre locataire pourra aussi être plus importante, mais ne pourra pas excéder 2 mois de loyer hors charges. 

Note : Il est important de mettre en avant le fait qu’un logement meublé peut être loué à un prix plus élevé qu’un logement vide. Cela résulte principalement de l’investissement fait dans le mobilier et les équipements de l’habitation.

Les étapes pour mettre en location son logement

En faisant appel à Thicent Immobilier, vous bénéficiez d’un service professionnel et d’un accompagnement de qualité, afin de maximiser la rentabilité de vos biens et de trouver rapidement un locataire solvable répondant à vos attentes.

Mettre un logement en location nécessite de suivre quelques étapes simples, les voici en détail :

Étape 1 : Louer un logement décent et en bon état

Pour être autorisé à louer, vous devez proposer un logement qui respecte certains critères comme :

  • une surface minimum de 9 m2 au sol et de 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume total minimum de 20 m3,
  • des pièces de vie décentes avec au minimum des installations électriques et de gaz, des canalisations et aérations, et un système de chauffage conformes aux réglementations légales,
  • des traitements contre les moisissures et parasites dans le cas où vous en auriez,
  • des installations et une construction permettant d’avoir un classement A, B ou C au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Soucieux du bien-être des locataires et des propriétaires, Thicent Groupe vous accompagne dans le respect des normes et nouvelles réglementations. 

Note : Expert de la rénovation, nous accompagnons nos clients afin de pouvoir présenter le logement en parfaite conformité.

Étape 2 : Réaliser les diagnostics immobiliers

Plusieurs diagnostics sont désormais obligatoires pour la mise en location d’un logement, le principal étant le diagnostic de performance énergétique qui classe celui-ci selon son coût énergétique.

Les principaux sont :

  • le diagnostic amiante,
  • le diagnostic plomb,
  • le diagnostic gaz, 
  • le diagnostic électrique, 
  • le diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP),
  • le diagnostic plan d’exposition au bruit (PEB),
  • le diagnostic Loi Boutin.
Étape 3 : Établir un contrat de bail

Pour bien louer son logement, il est important de bien établir son contrat de bail. Pour cela, il faut tout d’abord choisir votre type de location. Est-ce une location vide ou meublée, une location saisonnière ou longue durée, une location étudiante et/ou en colocation ? 

 Une fois votre bail défini, il vous faudra rédiger votre contrat qui vous protégera, ainsi que votre locataire, et attestera de la légalité de votre location. N’hésitez pas à vous référer à des modèles existants, mais aussi au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pour sa rédaction. 

Étape 4 : Fixer le montant du loyer, du dépôt de garantie et des charges

Pour bien fixer son loyer, 3 critères sont à prendre en considérations.

  1. La localisation : Le prix du loyer est fixé selon le marché de la Commune dans laquelle le bien est situé, étant précisé que celui-ci est plus élevé dans les villes en secteur tendu et les communes prisées en raison d’une demande plus importante.
  2. La surface de votre bien : Le loyer est calculé en fonction de la surface du logement et des annexes éventuelles (garage, jardin, etc.). Sont également pris en compte les équipements, la configuration, l’exposition, etc.
  3. Le niveau de prestation : Une finition soignée avec de beaux matériaux permet d’optimiser le montant du loyer qui pourra être justifié par le standing du logement.

Déterminer le juste loyer vous permettra de rester compétitif par rapport au marché immobilier et d’aboutir à une mise en location rapide.

Note : Il est également important de calculer une provision pour charges communes au plus juste (selon décompte antérieur), afin que le futur locataire ne soit pas confronté à un rappel de charges trop important.

Étape 5 : Trouver votre locataire et suivre votre projet locatif

Thicent prendra en charge la diffusion des annonces sur les différents supports, avec la rédaction de l’annonce, les photos, une visite virtuelle si nécessaire, faisant état de tous les éléments obligatoires et mentions légales nécessaires (surface exacte, loyer, charges, note énergétique, etc.).

Note : Grâce à notre force frappe, vous bénéficierez d’une large exposition sur divers médias, maximisant ainsi vos chances de trouver rapidement un nouveau locataire.

Lors des demandes de visites, de nombreuses pièces justificatives pour vérifier la solvabilité du client sont à présenter afin de pouvoir soumettre un dossier complet au propriétaire pour lui permettre de faire son choix, sur la base de notre analyse.

Note : Grâce à notre réseau d’agences immobilières, nous bénéficions d’un accès à une clientèle plus importante et pouvons ainsi offrir une plus large visibilité de l’offre.

Après signature du bail, vous devrez gérer l’entrée de votre locataire (état des lieux, remise des clés, signature du contrat, etc.), vous assurer du paiement des loyers et du bon entretien du logement. 

Après les formalités administratives, la mise en place du virement du loyer et la remise des clés avec état des lieux, une gestion locative est à prévoir par le propriétaire afin d’assurer au locataire des conditions de logement décentes et conformes au bail. Il faudra pouvoir s’assurer de toute remise en état en cas de panne ou d’usure.

Note : Grâce à notre expertise en Gestion locative, Thicent Groupe vous accompagne dans la gestion locative de votre appartement.

Étape 6 : Assurer votre logement et vous prémunir des impayés

Il est désormais également obligatoire pour le propriétaire d’assurer le logement loué (assurance PNO – Propriétaire Non Occupant), le locataire ayant pour sa part l’obligation de souscrire une assurance.

Note : Thicent Groupe est en mesure de vous proposer une garantie loyers impayés

Pour toute demande, contactez-nous via ce formulaire

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