Le cadre fiscal de l’investissement locatif évolue fortement depuis l’extinction du Pinel (pour les nouveaux investissements fin 2024).
Dans le PLF 2026, un nouveau mécanisme — souvent appelé Statut du Bailleur Privé — introduit une logique différente : l’amortissement fiscal, déductible des revenus fonciers, en contrepartie d’une location nue encadrée.

⚠️ Le texte est publié en “texte adopté provisoire” : des précisions peuvent encore intervenir (promulgation, doctrine).

1) Le principe : un amortissement (déduction), pas une réduction d’impôt

Contrairement aux dispositifs de type Pinel/Denormandie (réduction d’impôt), l’amortissement vient diminuer votre revenu foncier imposable.

Schéma simple :
Revenu foncier imposable = Loyers – Charges – Amortissement

Intérêt : plutôt qu’un avantage concentré, on obtient un lissage de la fiscalité dans le temps.

2) Base amortissable : pourquoi on parle de “80%”

Point clé du texte : l’amortissement ne s’applique pas sur le foncier, estimé forfaitairement à 20%.
Donc, la base amortissable correspond à 80% du prix (et, selon les cas, des travaux).

Formule indicative
Base amortissable ≈ (Prix d’acquisition net de frais + travaux éligibles) × 80%

3) Neuf / VEFA : taux, contreparties, plafond

Le mécanisme vise le logement en bâtiment d’habitation collectif et la location nue en résidence principale.

Taux d’amortissement (neuf / VEFA)

• Location intermédiaire : 3,5% / an

• Location sociale : 4,5% / an

• Location très sociale : 5,5% / an

Engagement et plafonds

• Engagement de location : 9 ans minimum

• Plafonds de loyers et ressources (références “intermédiaire” et “social/très social”).

Plafonnement annuel

Le texte prévoit un plafond annuel des déductions (avec une majoration possible selon la part de locations sociales/très sociales).

4) Ancien avec travaux : un cadre plus exigeant

Dans l’ancien, on vise davantage une réhabilitation lourde :

• travaux d’amélioration ≥ 30% du prix + critères de réhabilitation lourde

Taux (ancien + réhab)

• Intermédiaire : 3% / an

• Social : 3,5% / an

• Très social : 4% / an

5) Les dispositifs toujours incontournables en 2026

Loc’Avantages (jusqu’au 31/12/2027 pour déposer la demande)

Loc’Avantages permet une réduction d’impôt calculée sur les revenus bruts : de 15% à 65% selon niveau de loyer et intermédiation.
Des primes peuvent s’ajouter en cas d’intermédiation, avec majoration si logement ≤ 40 m².

Denormandie (prolongé jusqu’au 31/12/2027)

• Réduction d’impôt : 12% / 18% / 21% (6/9/12 ans)

• Travaux : ≥ 25% du coût total

6) Quel dispositif choisir ? (guide express)

• Neuf/VEFA + location nue → Statut 2026 (amortissement)

• Ancien + gros travaux → Denormandie (réduction) ou Statut 2026 (amortissement)

• Stratégie “loyer réduit” → Loc’Avantages (réduction + primes)

• Tu veux un avantage “impôt” plus lisible → Denormandie / Loc’Avantages

FAQ

Le dispositif est-il déjà applicable ?
Le texte indique une entrée en vigueur liée à la publication et une fenêtre d’acquisition jusqu’au 31/12/2028 (dans le texte adopté provisoire).

Le foncier est-il amortissable ?
Non, il est exclu forfaitairement à 20%.

Est-ce un conseil fiscal ?
Non : une simulation doit intégrer situation fiscale, objectifs, zone, loyer cible, durée, etc.