Le logement locatif intermédiaire (LLI) s’impose comme l’alternative au Pinel : TVA réduite, crédit d’impôt foncier, loyers sécurisés… Découvrez pour qui et comment en profiter.

1. Le LLI, c’est quoi exactement ?

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif lancé pour prendre le relais des grandes lois de défiscalisation type Pinel. Il vise à créer des logements à loyers modérés pour des ménages trop “riches” pour le logement social, mais trop “justes” pour le marché libre.

Concrètement, il s’agit de logements neufs situés en zones tendues (A bis, A, B1), acquis via une société (généralement une SCI), et loués avec des loyers plafonnés à des locataires respectant des plafonds de ressources.

Depuis 2024, le dispositif, historiquement réservé aux grands bailleurs institutionnels, a été ouvert aux particuliers, à condition de passer par une structure de type SCI.

2. Des avantages fiscaux puissants : TVA réduite et crédit d’impôt foncier

L’attractivité du LLI repose sur un “combo” fiscal particulièrement intéressant :

• TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition, contre 20 % en droit commun. Cela se traduit par un prix d’achat environ 15 à 18 % inférieur à un logement neuf classique hors dispositif.

• Crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière, pendant 15 à 20 ans selon la durée d’engagement locatif.

• Loyers exonérés de TVA, ce qui simplifie la gestion locative et évite le casse-tête de récupération / reversement.

Autrement dit :

• Moins cher à l’achat,

• Une charge fiscale annuelle allégée grâce au crédit d’impôt,

• Une demande locative forte dans des marchés dynamiques, donc peu de risque de vacance.

3. Conditions à respecter : zones, loyers, ressources et durée d’engagement

Le revers de la médaille, c’est un cadre très encadré :

1. Localisation

   • Logements situés en zones A bis, A et B1, soit les secteurs où la demande locative est structurellement tendue.

2. Profil du locataire

   • Location en résidence principale,

   • Plafonds de ressources proches de ceux du logement intermédiaire classique, adaptés à ces zones.

3. Loyers plafonnés

   • Loyers inférieurs au marché libre, mais généralement supérieurs au logement social, pour conserver une rentabilité correcte.

4. Durée d’engagement

   • Engagement minimal de location de 15 ans en LLI,

   • Possibilité d’aller jusqu’à 20 ans pour maximiser le crédit d’impôt sur la taxe foncière.

Attention : une interruption de la location ou un non-respect des conditions peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux et la restitution d’une partie des aides.

4. LLI vs Pinel : une philosophie différente

Le LLI est souvent présenté comme un “remplaçant du Pinel”, mais la logique est assez différente :

• Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt sur le revenu (jusqu’à 21 % du prix d’achat, sur 6, 9 ou 12 ans), avec un plafond global des niches

• Le LLI, lui, repose surtout sur :

  • Une TVA réduite à l’entrée,

  • Un crédit d’impôt sur la taxe foncière dans la durée,

  • Une durée d’engagement plus longue (15–20 ans),

  • Et une acquisition obligatoirement via une SCI (pas en direct en nom propre)

Pour un investisseur, cela signifie :

• Plus de patrimonial (logique long terme),

• Moins de “carotte fiscale immédiate”,

• Et un montage juridique un peu plus technique.

5. Pour quel type d’investisseur le LLI est-il pertinent ?

Le LLI s’adresse plutôt à des investisseurs qui :

• Visent un patrimoine long terme dans des villes dynamiques,

• Ont une capacité d’immobiliser le bien 15 à 20 ans,

• Acceptent des contraintes fortes (plafonds, durée, SCI, règles de location),

• Cherchent une fiscalité stable dans le temps, plutôt qu’un “coup” de réduction d’impôt à court terme.

Points de vigilance à intégrer dans un article :

• Rigidité de la durée d’engagement,

• Risque de réformes futures (fiscalité locale, crédit d’impôt),

• Qualité intrinsèque du programme (emplacement, construction, gestion de la copropriété).

C’est donc un excellent sujet d’article pour parler d’“après-Pinel”, d’investissement responsable et de stratégie patrimoniale longue durée.